Vážení čtenáři, milí klienti, původně měl zaplatit skoro sto tisíc za vytopený byt pod sebou. Nyní mu pronajímatelka bytu (vlastník) naopak uhradí náklady dovolacího řízení a 118 856 Kč za náklady soudního řízení a posudky soudních znalců, kterými nájemce prokázal, že na vině je instalace vadného výrobku z Asie, kterou nemohl předvídat ani ovlivnit. Ke zfušované instalaci navíc došlo před uzavřením smlouvy o nájmu bytu. Případ prasklého ventilu a stotisícové škody se dostal až před Nejvyšší soud v Brně poté, co pronajímatelka žalovala nájemce o částku 94 380 Kč za opravu vytopeného bytu. Nájemce se s použitím posudků soudních znalců ubránil podle ustanovení občanského zákoníku o vyvinění se nájemce bytu ze způsobené újmy.
Jaké je poučení z této kauzy?
Případ projednalo občanskoprávní kolegium Nejvyššího soudu na svém jednání dne 10.1.2024 a vydalo z něj právní větu: „Nemohl-li nájemce výše položeného bytu ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků předvídat riziko rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu kohoutku ani rozpoznat vadu materiálu či chybnou instalaci ventilu, neporušil povinnost provádět běžnou údržbu předmětu nájmu a neodpovídá za škodu způsobenou protečením vody do níže položeného bytu.“
Nájemce horního bytu totiž odpovídá za škodu způsobenou na spodním bytě, pokud by zanedbal prevenci, zapomněl uzavřít kohout nebo zanedbal povinnou údržbu či způsobil škodu vlastním spotřebičem – např. pračkou. Nájemce bytu se může zprostit odpovědnosti za vytopení spodního bytu, prokáže-li, že újmu nezavinil. Tedy že „neporušil povinnost provádět pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů, které nejsou vodovodním výtokem, udržovat je ve funkčním stavu a provádět jejich pravidelné výměny, a prokáže-li, z jakého konkrétního důvodu ventil praskl,“ vysvětlil Nejvyšší soud. Pakliže v tomto případě bylo zjištěno, že rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu nemohl nájemce bytu předvídat ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků a že ani při pravidelné kontrole nemohl rozpoznat vadu materiálu ventilu či jeho chybnou instalaci (přičemž nelze pominout, že současně platí povinnost pronajímatele byt předat ve stavu způsobilém k užívání – ust. § 2205 ve spojení s ustanovením § 2242 a ust. 2243 občanského zákoníku), nelze dovodit, že by škoda vznikla v důsledku porušení zákonné povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu předmětu nájmu, uzavřel dále NS.
Mgr. Petr Jezdinský (s využitím Nejvyššího soudu v Brně, realitně poradenské společnosti Gaudens a webu Česká justice)
